1a Advokat |
Immobilienrecht
Das Mietrecht ist traditionell das Kernstück des Immobilienrechts.
Jedoch wird auch Beratung und Betreuung beim Kauf und Verkauf von Immobilen zunehmend nachgefragt. Gerade nach Übertragung der Liegenschaften kommt es zu Problemen, welche umfassend und sachgerecht bearbeitet werden müssen.
In der Bestandsbetreuung wird sich der Fokus zunehmend auf die energetische Modernisierung richten. Die Nachfrage zur anwaltlichen Tätigkeit hinsichtlich der Themenkomplexe Instandsetzung und Modernisierung nehmen zu.
Die Vertragsgestaltung bleibt zudem ein Kompetenzschwerpunkt des Immobilienpraktikers.
Jedoch wird auch Beratung und Betreuung beim Kauf und Verkauf von Immobilen zunehmend nachgefragt. Gerade nach Übertragung der Liegenschaften kommt es zu Problemen, welche umfassend und sachgerecht bearbeitet werden müssen.
In der Bestandsbetreuung wird sich der Fokus zunehmend auf die energetische Modernisierung richten. Die Nachfrage zur anwaltlichen Tätigkeit hinsichtlich der Themenkomplexe Instandsetzung und Modernisierung nehmen zu.
Die Vertragsgestaltung bleibt zudem ein Kompetenzschwerpunkt des Immobilienpraktikers.
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"Zu Michaeli und Georgi steigen die Hausbesitzer bis ins letzte Stockwerk empor,
um die Miete zu kassieren.
Dann kommen sie dem Wunsch der Hausbewohner nach und gehen mit der Miete herunter"
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Gottlieb Moritz Saphir (1795 - 1858)
Österreichischer Satiriker, Journalist und Kritiker |
Wohnraummietrecht
Effizientes Vorgehen bei Kündigungen und Räumungsklagen können dem Vermieter deutlich Kosten sparen.
Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sich die Praxis hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und der Abrechnung von Betriebskosten deutlich geändert.
Mieterhöhungen und Mängelbesteigung sind weiterhin Dauerbrenner des Mietrechts.
Mieterhöhung
Die Miete kann bei entsprechenden mietvertraglichen Vorrausetzungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, jedoch maximal um 20% innerhalb von drei Jahren (Kappungsgrenze). Daneben müssen weitere formale Voraussetzungen erfüllt sein.
Unabhängig davon kann die Miete bei Modernisierungen erhöht werden.
Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen oder solche zur Einsparung von Energie oder Wasser können auf die Mieter umgelegt werden, regelmäßig in Höhe von 11% des aufgewendeten Betrages jährlich.
Nebenkostenabrechnung
In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass über die Nebenkosten und die geleisteten Vorauszahlungen jährlich abgerechnet wird.
Diese Abrechnungen sind kompliziert und wegen der ständig steigenden Nebenkosten ein steter Quell des Ärgers. Von besonderer Bedeutung ist die rechtzeitige Erstellung der Abrechnung.
Die Abrechnung muss bis zum Ende des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres dem Mieter zugegangen sein.
Genauso wichtig ist die Erhebung von Einwendungen des Mieters, ebenfalls innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung.
Schönheitsreparaturen
Die Ausführung der Schönheitsreparaturen obliegt nach dem BGB dem Vermieter.
In den meisten vorgefertigten Mietverträgen wird diese Verpflichtung dem Mieter übertragen. Der BGH hat in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen in diesen Fällen nicht vom Mieter durchgeführt werden müssen.
Hier sind besonders ältere Mietverträge betroffen, aber auch in neueren Verträgen finden sich vereinzelt unwirksame Klauseln. Hinzu kommt, dass die Rechtsprechung sich stetig weiterentwickelt und Klauseln, die heute als wirksam gelten, morgen für unwirksam erklärt werden können.
Es bedarf daher in jedem Einzelfall, gleich ob bei Abschluss eines Mietvertrages oder dessen Beendigung der Prüfung, ob die verwendeten Klauseln wirksam sind und wer damit für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.
Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sich die Praxis hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und der Abrechnung von Betriebskosten deutlich geändert.
Mieterhöhungen und Mängelbesteigung sind weiterhin Dauerbrenner des Mietrechts.
Mieterhöhung
Die Miete kann bei entsprechenden mietvertraglichen Vorrausetzungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, jedoch maximal um 20% innerhalb von drei Jahren (Kappungsgrenze). Daneben müssen weitere formale Voraussetzungen erfüllt sein.
Unabhängig davon kann die Miete bei Modernisierungen erhöht werden.
Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen oder solche zur Einsparung von Energie oder Wasser können auf die Mieter umgelegt werden, regelmäßig in Höhe von 11% des aufgewendeten Betrages jährlich.
Nebenkostenabrechnung
In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass über die Nebenkosten und die geleisteten Vorauszahlungen jährlich abgerechnet wird.
Diese Abrechnungen sind kompliziert und wegen der ständig steigenden Nebenkosten ein steter Quell des Ärgers. Von besonderer Bedeutung ist die rechtzeitige Erstellung der Abrechnung.
Die Abrechnung muss bis zum Ende des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres dem Mieter zugegangen sein.
Genauso wichtig ist die Erhebung von Einwendungen des Mieters, ebenfalls innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung.
Schönheitsreparaturen
Die Ausführung der Schönheitsreparaturen obliegt nach dem BGB dem Vermieter.
In den meisten vorgefertigten Mietverträgen wird diese Verpflichtung dem Mieter übertragen. Der BGH hat in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen in diesen Fällen nicht vom Mieter durchgeführt werden müssen.
Hier sind besonders ältere Mietverträge betroffen, aber auch in neueren Verträgen finden sich vereinzelt unwirksame Klauseln. Hinzu kommt, dass die Rechtsprechung sich stetig weiterentwickelt und Klauseln, die heute als wirksam gelten, morgen für unwirksam erklärt werden können.
Es bedarf daher in jedem Einzelfall, gleich ob bei Abschluss eines Mietvertrages oder dessen Beendigung der Prüfung, ob die verwendeten Klauseln wirksam sind und wer damit für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.
Gewerberaummietrecht
Der Mieterschutz des Wohnraummietrechts gilt hier nicht; die Vertragsfreiheit nicht uneingeschränkt. Der VIII (Wohnraum) und der XII (Gewerbe) Senat des Bundesgerichtshofs wollen ihre Rechtsprechung angleichen, wenn die Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebiets dem nicht entgegenstehen. Trotzdem ist vieles vertraglich möglich, welches im Wohnraummietrecht unzulässig ist, z.B. erweiterte Umlagemöglichkeiten bei den Betriebskosten.
Nach wie vor hat die Schriftform eine erhebliche Bedeutung, um Mieter länger als die gesetzliche Kündigungsfrist vertraglich zu binden.
Nach wie vor hat die Schriftform eine erhebliche Bedeutung, um Mieter länger als die gesetzliche Kündigungsfrist vertraglich zu binden.
Beratung für Verwalter
Zunehmend sehen sich Verwalter mit Haftungsfragen konfrontiert. Schon im Vorfeld können viele Fehler vermieden und die Haftungsgefahr durch klare Vertragsgestaltung begrenzt werden.
In der laufenden Verwaltung gibt es zunehmend Sorgfaltspflichten die der Verwalter kennen und beachten muss.
In der laufenden Verwaltung gibt es zunehmend Sorgfaltspflichten die der Verwalter kennen und beachten muss.
Zwangsvollstreckung: Was ist die "Berliner Räumung"?
Von Berliner Anwälten erkämpft, bundesweit durch ein Grundsatzurteil des BGH anerkannt, demnächst wahrscheinlich Gesetz: Die "Räumung ohne Möbelwagen" erspart dem Vermieter erhebliche Räumungskosten. Statt durchschnittlich 5000,00 € für eine Drei-Zimmer-Wohnung reduziert sich die Kostenlast regelmäßig nur 350,00 - 500,00 €. Diese Rechtsprechung soll mit der kommenden Mietrechtsreform gesetzlich normiert werden.
Die Energieeinsparverordnung, kurz "EnEV"
Der Gesetzgeber hat ein Ziel: Energie einsparen.
Immer mehr Gesetze und Verordnungen belasten den Vermieter. Guter Rat kann hier erhebliche Kosten einsparen.
Hier ein Beispiel: Dachboden dämmen? Gesetzliche Pflicht nach EnEV 2009 vielleicht, aber ein Verstoß hiergegen ist zurzeit nicht bußgeldbehaftet.
Jedoch ist die EnEV 2012 schon in Planung. Worauf müssen sich Vermieter vorbereiten und was kann auf dem Mieter als Modernisierungsmaßnahme umgelegt werden?
Immer mehr Gesetze und Verordnungen belasten den Vermieter. Guter Rat kann hier erhebliche Kosten einsparen.
Hier ein Beispiel: Dachboden dämmen? Gesetzliche Pflicht nach EnEV 2009 vielleicht, aber ein Verstoß hiergegen ist zurzeit nicht bußgeldbehaftet.
Jedoch ist die EnEV 2012 schon in Planung. Worauf müssen sich Vermieter vorbereiten und was kann auf dem Mieter als Modernisierungsmaßnahme umgelegt werden?
Kontakt |
Beratung0931 663 987 310
0175 5530461 |
TransparenzÜberblick über die entstandenen Kosten, die nach Abschluss der Beratung zu zahlen sind
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